SCHWABENHAUS
Szybka i pewna strata-przeczytaj
zanim cokolwiek zdecydujesz
i podpiszesz UMOWĘ
Podpisałem umowę na
budowę domu pod klucz typ da capo 70, wszystko miało być pięknie „szybko, pewnie i tanio” w cenie umowy,
prawda jest jednak inna i brutalnie bolesna finansowo. Przeczytaj prawomocny
wyrok w mojej sprawie i bardzo szczegółowe uzasadnienie i wtedy podejmij
decyzję.
Zainteresowanym
osobom szczegółami tej nieudanej transakcji podaję kontakt:
Telefon 502-443-501,
oraz adres e-mailowy podjemiola@o2.pl
Ryszard Todek
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Protokolant: Karolina Suder
I.
oddala powództwo;
II.
zasądza od powodów na rzecz strony pozwanej kwotę 3617
zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Z:
1. odnotować wyrok w rep.;
2. kal. 21 dni.
Wrocław, 09-05-2013r.
XIV C 356/12
Uzasadnienie
Pozwem,
wniesionym skutecznie (po uprzednim zwrocie) 14 grudnia 2011 roku, powodowie
Maria i Ryszard małżonkowie Todek domagali się zasądzenia od pozwanej spółki z
siedzibą w Heringen/Werra w Niemczech działającej pod nazwą Schwabenhaus GMBH +
Co. KG na swoją rzecz solidarnie, kwoty 58747,20 zł z ustawowymi odsetkami od
10 lipca 2010 roku do dnia zapłaty,
Powodowie
uzasadniając swe żądanie wskazali, iż żądana przez nich kwota stanowi pierwszą
ratę wpłaconą przez nich na poczet ceny końcowej wynosząca 10% ceny wybudowania
domu na podstawie umowy zawartej 20 października 2009 roku przez powodów z
pozwanym na wybudowanie domu DA Capo 70 pod klucz, którą to powodowie
skutecznie wypowiedzieli.
Przedstawiając
stan faktyczny sprawy powodowie wskazali, że wiosną 2009 roku zainteresowali
się ofertą pozwanej spółki na skutek reklam gazetowych i udali się na targi
mieszkaniowe odbywające się we Wrocławiu chcąc zapoznać się z dokładną ofertą
pozwanej. W efekcie doszło do spotkania powoda, jego syna Jarosława Todka i
narzeczonej syna powoda Marty Kruk z przedstawicielem pozwanego Rolandem
Andresem, który przedstawił im szczegółową ofertę budowy domu pod klucz, a w
szczególności przedstawił katalog „opis budowy i zakres prac 04/09”, katalog „mądrzy
polegają na perfekcyjnym serwisie” i
katalog „Wohnkultur” w języku niemieckim zawierający ofertę materiałów i
możliwości wykończenia domu oraz wykaz producentów, których produkty są
wykorzystywane przez pozwanego, takich jak Viessmann, Hansgrohe, Villeroy &
Boch, Roto, Braas, Schiedel. Otrzymali też wyliczenie odręczne sporządzone
przez Rolanda Andresa , z którego wynikało, jaki będzie całkowity koszt budowy
domu wybranego przez powodów modelu Da Capo 70, w wersji pod klucz i po
odliczeniu 10% rabatu.
Powodowie
zostali zapewnieni, że materiały i elementy wykończeniowe wskazanych
producentów są co do zasady uważane za luksusowe, lecz w domach pozwanego są
one wykończeniem standardowym.
20
października 2009 roku Ryszard Todek zawarł z pozwanym umowę oznaczoną numerem
095015 na budowę domu Da capo 70 pod klucz za 587472 zł. Umowę wypełnił Roland
Andres. Zgodnie z par. 2 umowy cena
obejmowała wykonanie przedmiotu umowy i transport do miejsca budowy oraz VAT,
zgodnie z deklaracjami przedstawicieli pozwanego za wskazaną w umowie cenę
mieli powodowie otrzymać dom pod klucz, wykończony w sposób standardowy. Jak
wynikało z par. 3 umowy cena mogła ulec modyfikacji w zależności od wybranych
przez inwestorów materiałów. Warunkiem przystąpienia do ich wyboru było uiszczenie
I raty na poczet ceny w kwocie 587472 zł, stanowiącej 10% ceny.
Po
podpisaniu umowy powodowie zostali zaproszeni przez pozwanego do domu
wzorcowego w Jarach odpowiadającego inwestycji, jaka miała być zrealizowana na
rzecz powodów. Było to istotne, mogli
bowiem przekonać się, jak wygląda wybudowany i wykończony przez pozwanego dom,
na którego budowę podpisali powodowie z pozwanym umowę i który zawiera
standardowe wykończenia. Dom ten pod względem wykończenia w pełni odpowiadał
oczekiwaniom powodów, zainteresowanych tym, aby taki sam rodzaj i standard
wykończenia był w domu, który miał być wybudowany dla nich – a z informacji
Grażyny i Adama Marciniaków, będących gospodarzami domu wzorcowego, wynikało iż
za standard wykończeń zastosowany w domu wzorcowym konieczne było dopłacenie
około 15 000 złotych, co powodowie, mimo iż początkowo byli przekonani, że
cena wskazana w umowie była ostateczna, dopuszczali – zwłaszcza z uwagi na
oferowaną przez pozwanego gwarancję na dom. Dlatego powodowie w dniu 6 listopada
2011 roku uiścili pierwszą ratę na poczet realizacji wskazanej inwestycji.
W
czerwcu 2010 roku powódka Maria Todek, Jarosław Todek i Marta Kruk oraz jej
matka Krystyna Kruk udali się do siedziby pozwanego w Heringen w Niemczech,
gdzie powódka miała dokonać wyboru elementów standardowego wykończenia domu,
lecz okazało się, że faktycznego wyboru nie ma, bo w standardzie pozwany
oferuje tylko jeden rodzaj wykończenia, który jak się okazało był niskiej
jakości i nie odpowiadał zupełnie temu, co przedstawiano powodom jako standard
w czasie targów mieszkaniowych we Wrocławiu. Wiele elementów podstawowego
wyposażenia domu, jakie powodowie widzieli w domu wzorcowym w Jarach, nie mieściło się w proponowanym
przez pozwanego standardzie objętym ceną wskazaną w umowie, a co więcej – w
wielu wypadkach w ogóle nie było możliwości wyboru elementu wykończenia – bo
pozwany proponował tylko jeden wyrób (jak to miało miejsce w przypadku schodów
wewnętrznych, umywalek czy wanny łazienkowej). Mimo, iż powódka czuła się
oszukana, dokonała wyboru sposobu wykończenia domu, starając się wybierać
rozwiązania stosunkowo oszczędne, ale nawet przy ich wyborze okazało się, że
koszty dodatkowe ponad podstawową wartość inwestycji wyniosłyby 193843 zł,
czego powodowie nie mogli zaakceptować .W związku z tym uznali, że nie są
zainteresowani budową domu za tak wysoką cenę i zdecydowali się – pismem z 24
czerwca 2010 roku wypowiedzieć umowę z przyczyn leżących po jego stronie. Gdyby
powodowie wybrali elementy wykończenia i wyposażenia w pełni odpowiadające ich
gustowi, cena byłaby znacznie wyższa. Pismem z 27 lipca 2010 roku powodowie
wezwali pozwanego i spółkę Schwabenhaus Polska sp. z o.o. do zwrotu na ich
rzecz uiszczonej kwoty 58747,10 zł. Wezwanie to pozostało bezskuteczne.
Powodowie
uważają, iż zostali podstępnie wprowadzeni w błąd przez pozwanego, gdyż kwota
określona w umowie jako całkowita wartość inwestycji jest znacząco niższa od
kwoty, jaką powodowie musieliby w rzeczywistości uiścić, jeśli chcieliby
otrzymać dom z pełnym wyposażeniem i o takim wykończeniu, jaki został im
przedstawiony w domu wzorcowym w Jarach jako standard. O tej jednak
okoliczności, powodowie dowiedzieli się dopiero po podpisaniu umowy, podczas
wizyty w Heringen. Zawierając z pozwanym umowę zostali poinformowani, że za
umówioną kwotę zostanie wybudowany dom ze standardowym wykończeniem i
wyposażeniem, które jak wynikało z przedstawionej na targach mieszkaniowych
oferty zawierać miał materiały i elementy wysokiej jakości, określane jako
luksusowe przez przedstawiciela pozwanego. W przekonaniu tym utwierdzili się
powodowie po wizycie w Jarach, a następnie byli w nim utrzymywani przez
pozwanego, bowiem nie poinformował ich pozwany, że oczekiwany przez nich
standard wykończenia, taki lub przynajmniej zbliżony do tego, jaki jest w domu
wzorcowym w Jarach, będzie wymagał tak wysokiej dopłaty. Powodowie nie
zaakceptowali, wbrew stanowisku pozwanego, dodatkowych kosztów i nie
zobowiązali się do ich poniesienia, bowiem nie podpisali dokumentu obejmującego
ich wyliczenie.
W
odpowiedzi na pozew pozwany zaprzeczając co do zasady twierdzeniom pozwu wniósł
o oddalenie powództwa i zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu. Pozwany
przyznał fakt zawarcia z powodami w dniu
20 października 2009 roku umowy o roboty budowlane, której przedmiotem było
wybudowanie na nieruchomości w Szymanowie przy ulicy Lotniczej domu
jednorodzinnego Da Capo 70 z wykończeniem pod klucz oraz poprzedzenie
podpisania umowy spotkaniem powoda i jego syna na targach mieszkań, domów i
wyposażenia we Wrocławiu z przedstawicielem pozwanego.
Pozwany
jednak wskazał, że przedstawiciele pozwanego podczas tego spotkania ani
kiedykolwiek nie zapewniali, że w oznaczonej cenie danego domu istnieje
możliwość dowolnego wyboru materiałów wykończeniowych bez wpływu na jego
ostateczną cenę. Powód informowany był jedynie o zaletach budowanych przez
pozwanego domów, takich jak szybkość realizacji inwestycji, długoletnia
gwarancja, pompa ciepła, pomoc architekta w załatwianiu formalności związanych
z budową domu. Po obejrzeniu katalogu zawierającego różne propozycje budowanych
przez pozwanego domów zdecydował się powód na zakup domu DA CAPO 70 oraz
ustalił z przedstawicielem pozwanego cenę podstawową domu na 587472 zł brutto.
Podczas spotkania powód otrzymał „opis budowy i zakres prac 04/09”, nie tylko
wyjaśniający pojęcie gotowego domu sprzedawanego przez pozwanego, ale
precyzyjnie wskazujący z jakich materiałów będą wykonane jego poszczególne
elementy w zależności od wersji wykończenia budynku (domy pod klucz, domy prawie
wykończone, domy do wykończenia). Zawarte w opisie informacje wyznaczają
standard wykonywanych przez pozwanego domów, opisując szczegółowo każdy z
elementów i elementów wyposażenia, które w zależności od gustu klienta można
postrzegać jako luksusowe albo standardowe. Powodowie mieli możliwość
zapoznania się z ofertą pozwanego przed podpisaniem umowy.
W
zawartej umowie wskazano, iż cena podstawowa domu wynosi 587 472 zł brutto
i określono, że jest ona ceną stałą, nie uwzględniającą jednak kosztów
dodatkowych lub obniżenia kosztów wynikających z dokonania wyboru materiałów,
który zgodnie z par. 4 umowy służy ostatecznemu ustaleniu zakresu usługi
łącznie ze wszystkimi szczegółami dotyczącymi wyposażenia oraz kosztów
dodatkowych bądź ich obniżenia. W umowie wskazano prawo odstąpienia przez
inwestora od umowy bez podania przyczyn w ciągu 10 dni poprzez złożenie
pisemnego oświadczenia.
13
listopada 2009 roku powód spotkał się we wrocławskim biurze Schwabenhaus
Polska, spółki z o.o. z przedstawicielką pozwanego Grażyną Marciniak i już na
tym spotkaniu zaczął rozważać pierwsze
zmiany architektoniczne w projekcie domu , czyli jego poszerzenie i został
poinformowany o kosztach poszerzenia wynoszących zależnie od jego zakresu od
33270,95 zł do 59879 zł. 30 listopada 2009 roku powodowie jako klienci
pozwanego zostali zaproszeni na otwarcie domu wzorcowego w Jarach, wybudowanego
według innego projektu, niż ten który miał być budowany na rzecz powodów.
Dopiero wówczas mogli się zapoznać ze standardem wykończenia domu w Jarach, nie
mogło to więc mieć wpływu na decyzję o zawarciu umowy. W połowie grudnia 2009
roku zaczęły się prace nad zmianami zaproponowanymi przez powodów do projektu
budowlanego i w związku z licznymi uwagami powodów i ich propozycjami prace
trwały aż do maja 2010 roku. Architekt przy każdej zmianie w pierwotnym
projekcie informował powodów, że będzie
to związane z kosztami, czego powodowie nie kwestionowali.
Powodowie
pomijają też okoliczność, że w marcu 2010 roku zawarli z pozwanym aneks do
umowy zwiększający grubość ścian zewnętrznych, co spowodowało zmianę ceny –
wzrost ceny podstawowej o 7200 zł brutto.
Po raz
kolejny powodowie byli w domu wzorcowym w Jarach w maju 2010 i tam zostali
jedynie poinformowani o wysokości kosztów poszczególnych elementów zastosowanych
przy wykończeniu tego domu, a nie całych kosztach jego ponadstandardowego
wykończenia.
17
czerwca 2010 roku architekt poinformował powodów, że otrzymał z Niemiec
kalkulację wstępną ceny domu sporządzoną w oparciu o zaakceptowany przez powodów
projekt budowlany, uwzględniający zmiany. Cena dodatkowa za podniesienie
ścianki kolankowej do 70 cm i powiększenie domu o 70 cm wyniosła 37104 zł
brutto. Architekt powiadomił także powodów, że ceny wszystkich dodatkowych
elementów, jak zmiany okien, okna dachowe, dodatkowe umywalki, prysznic, bidet,
pisuar, kafle na ścianach, podłogach, komin, ceny dachów nad wejściem i tarasem będą
powodom przedstawione podczas wyboru materiałów, (niem. „Bemusterungu”) i
przesłał im wzór protokołu wypełnianego podczas Bemusterungu.
W
dniach 20 i 21 czerwca 2010 roku powódka
Maria Todek, a także Jarosław Todek, Marta Kruk i jej matka udali się do
Heringen na „Bemusterung”. Powódce towarzyszył architekt Marcin Łobos.
Wybierając materiały powódka nie ograniczała się do materiałów tańszych, wręcz
przeciwnie – decydowała się na elementy wykończenia luksusowe, jak na przykład
podwieszany prysznic za 4181 zł. Powodowie mieli wybór wykończeń z wyjątkiem
tych elementów, których wyboru nie zakładały postanowienia umowy. Po dokonanym
przez powódkę wyborze, pozwany przedstawił ostateczny wykaz kosztów, przy czym,
z kosztów tych kwota 114 146 zł wynika z wprowadzenia zmian w stosunku do
projektu standardowego i nie ma nic wspólnego ze standardem wykonania budynku
proponowanym przez pozwanego. Natomiast
koszty dodatkowego wyposażenia wyniosły 79697 zł. Mimo wzrastających kosztów
powódka nie przerwała wyboru materiałów.
Pozwany
zapewnił powodom swobodny wybór materiałów wykończeniowych stosownie do umowy,
a ponadto, powodowie mogli powrócić do pierwotnego projektu domu oraz
wyposażenia standardowego. Jednak zdecydowali się wypowiedzieć umowę, powołując
się na rzekome wprowadzenie ich w błąd. Pozwany wskazał na enigmatyczne jego
zdaniem brzmienie oświadczenia o rozwiązaniu umowy, przy czym zarzucił, że umowa o roboty
budowlane nie może być wypowiedziana, zaś par. 9 pkt 1 umowy zakładał możliwość
odstąpienia od niej z przyczyn przewidzianych przepisami prawa polskiego.
Dokonując analizy tych regulacji prawnych pozwany skonstatował w odpowiedzi na
pozew, iż z żadnej w polskim systemie prawnym istniejących podstaw nie powstało
dla powodów uprawnienie do odstąpienia od umowy.
W toku
dalszego procesu, strony pozostawały przy swoich stanowiskach.
Powodowie
w dalszych pismach ponad twierdzenia pozwu wskazywali jeszcze, iż nie jest
prawdą, by odwiedzali dom wzorcowy w Jarach w maju 2010 roku, bowiem byli tam w
listopadzie 2009 roku. Wskazywali także , że Ryszard Todek nie uzgadniał z
pozwanym powiększenia domu, uzgodnienia czynione przez Jarosława Todka nie
mogły być wiążące dla stron, a powodowie byli zapewniani, że usunięcie wykusza
i wyprostowanie ściany domu oraz podniesienie ścianki kolankowej nie będzie
wiązać się z dodatkowymi kosztami, zwłaszcza że ścianka kolankowa o wysokości
70 cm stanowi standard w nowoczesnym budownictwie. Po raz pierwszy powód
dokument opisu budowy i zakresu prac w języku polskim otrzymał dopiero w dniu
podpisania umowy, wcześniej otrzymał go, lecz w język niemieckim, którego nie
zna. Powodowie nie byli informowani przez architekta Marcina Łobosa o wysokości
kosztów generowanych w ich ocenie niewielkimi zmianami do projektu typowego, a ten nie miał wiedzy
co do ich wysokości. Rysunki projektu otrzymali powodowie dopiero 17 czerwca
2010 roku, a wyjazd na Bemusterung był już 20 czerwca 2010 roku, powodowie
mieli więc ledwie dwa dni na uzgodnienie wszystkich elementów wyposażenia
wnętrza, przy czym powód do Niemiec nie
mógł pojechać. Również powodowie wskazali, że czas trwania bemusterungu był
bardzo krótki, ponieważ normalnie w toku realizacji takiej inwestycji podejmuje
się stopniowo decyzje w zakresie wykończeń, na bieżąco w toku jej realizowania. Również po
Bemusterungu mogli powodowie dopiero na spokojnie przeanalizować kwotę dopłaty
z tytułu ich zdaniem nieznacznych zmian w projekcie, która wydała im się
oczywiście zawyżona. I to także rzutowało na ich decyzję o wypowiedzeniu umowy.
Powodowie wskazywali, że w umowie z pozwanym, będącym jako przedsiębiorcą,
występowali jako konsumencie, a pozwany naruszył obowiązek rzetelnego
informowania ich o przedmiocie umowy, a jednocześnie wprowadził w błąd i celowo
utrzymywał ich w przekonaniu o możliwości wyboru wielu wariantów wykończenia
domu tak, aby powodowie zawarli umowę.
Pozwany
także podtrzymywał swe stanowisko w sprawie. Przeczył aby dokument dotyczący
opisu budowy i zakresu prac doręczano powodowi w języku niemieckim, a w każdym
razie wskazywał, że najpóźniej przy zawarciu umowy doręczono mu ten dokument i
mógł z nim się w dacie zawarcia umowy zapoznać. Pozwany wskazywał, że osoby,
dokonujące wyboru materiałów ze strony powodowej w trakcie bemusterungu nie
znały treści umowy z dnia 20 października 2009 roku oraz treści dokumentu „opis
budowy i zakres prac 04/09” wyznaczającego standard wykonywanych przez
pozwanego domów. Zrozumiałe jest zatem
Sąd ustalił następujący istotny dla
rozstrzygnięcia sprawy stan faktyczny:
Jesienią
2009 roku powodowie rozważali budowę domu jednorodzinnego na działce w
Szymanowie, z przeznaczeniem dla swego
syna Jarosław Todka i jego narzeczonej Marty Kruk, obecnie Todek. Powód
zainteresował się reklamą domów gotowych Schwabenhaus zamieszczoną w prasie i
podczas odbywających się we Wrocławiu targów budowlanych odwiedził wspólnie z
synem i jego narzeczoną stoisko, na którym
prezentowano domy Schwabenhaus. Na stoisku tym rozmawiali z
przedstawicielem spółki Schwabenhaus Polska sp. z o.o. z siedzibą w Sadach,
Rolandem Andresem.
/bezsporne/
Rozmowa
pomiędzy powodem i Rolandem Andresem, w której także uczestniczyli Jarosław
Todek i Marta Kruk, trwała co najmniej godzinę. Roland Andres przekonywał w
trakcie tej rozmowy o zaletach domów Schwabenhaus, wskazując na kompleksową
realizację, ekologiczną i energooszczędną technologię, wysoką jakość materiałów
używanych do budowy i do wykończenia domu. Omawiano także różnice pomiędzy
wykonaniem domu do stanu pod klucz i stanu do wykończenia. Analizowano także z
punktu widzenia potrzeb powodów (a w zasadzie Jarosława Todka i Marty Kruk,
bowiem to dla nich miał być dom przeznaczony), jaki spośród typowych projektów
strony pozwanej mógłby odpowiadać ich potrzebom. Ponieważ najbardziej
zainteresował ich projekt domu Da Capo 70, to dalsza rozmowa skoncentrowała się
na tym projekcie i Roland Andres wyliczył cenę domu budowanego według tego
projektu, zarówno dla stanu pod klucz i dla stanu do wykończenia, mającą
uwzględniać udzielony z okazji targów 10%
rabat, o ograniczonym czasie obowiązywania. Wyliczona cena miała
uwzględniać zaproponowaną przez Rolanda Andresa rezygnację z przewidzianego w
projekcie gotowym wykusza i balkonu nad nim (co miało zapewnić jej
obniżkę). Roland Andres jest narodowości niemieckiej, ale od
kilkunastu lat mieszka w Polsce i nauczył się w stopniu umożliwiającym
komunikację języka polskiego (choć mówi często z naruszeniem zasad gramatyki
polskiej – obserwacja z przesłuchania tego świadka), zatem uczestnicy spotkania
rozmawiali po polsku.
/zeznania św. Jarosława Todka k. 189 - 193,
św. Marty Todek 193 - 197, częściowo św. Rolanda Andresa k. 261 - 265/
Podczas
spotkania przekazano także powodowi katalog zawierający opisy różnych projektów
domów, dokument „opis budowy i zakres prac 04/09” katalog w języku niemieckim„Wohnkultur”
zawierający zdjęcia całego szeregu materiałów używanych do wykończenia domów
Schwabenhaus, z wyliczeniem nazw producentów materiałów, z którymi pozwany
współpracuje, jak np. Villeroy&Boch, HansGrohe, Braas, Schiedel.
/zeznania powoda k. 301 - 307, zeznania św.
Jarosława Todka k. 189 - 193/
Podczas
spotkania poruszana była także kwestia materiałów wykończeniowych, stosowanych
przy budowie domu. Roland Andres zapewniał, iż stosowane materiały są wysokiej
jakości, produkowane przez renomowanych niemieckich producentów, wymieniał
przykłady producentów materiałów. Wskazywał także, że można dokonywać wyboru
materiałów wykończeniowych, nie informując szczegółowo co do tego, jakie
materiały są w standardzie, a jakie wykraczają poza standard. Katalog
Wohnkultur nie jest z reguły przekazywany kontrahentom, ma charakter marketingowy i używany jest
przez dealerów oferujących domy pozwanego, powodowi został przekazany na jego
żądanie. Nie zawiera on informacji, które spośród materiałów przedstawionych na
zdjęciach mają charakter materiałów standardowo stosowanych do wykończenia.
Roland Andres informował powoda, że mogą być używane różne materiały, a strona
pozwana może zbudować każdy dom w każdym standardzie – jest to kwestia zakresu
inwestycji, jaką chce się poczynić.
/zeznania św. Rolanda Andresa 261 - 265/
Decyzja
o zawarciu umowy z pozwanym została podjęta przez powoda. Ponieważ zaoferowany
powodowi rabat był ograniczony czasowo i wg twierdzeń reprezentanta pozwanego,
miał obowiązywać około 2 tygodni, to powód zdecydował się na zawarcie umowy. Powód
uznał, że mając doświadczenie z pracy na budowach w Niemczech, wiedząc, w jaki
sposób i w jakim standardzie buduje się w Niemczech domy i je wykańcza, po
przeprowadzeniu rozmowy z Rolandem Andresem – obywatelem niemieckim, którego
uważał za prezesa firmy, może ufać stronie pozwanej.
/przesłuchanie powoda k. 301 - 307/
Do dnia
zawarcia umowy powód nie domagał się doręczenia projektu umowy lub też opisu
budowy w języku polskim. Powód nie wyrażał także woli obejrzenia przed
zawarciem umowy już zrealizowanego domu strony pozwanej ani też nie pytał o
możliwość obejrzenia „na żywo” materiałów stosowanych do wykończenia domów
strony pozwanej. Powód był informowany, że ukończony tak zwany dom wzorcowy
Schwabenhaus na terenie Polski znajduje się w Sadach, w okolicach Poznania. Teoretyczna
możliwość obejrzenia pełnego wachlarza materiałów dostępnych w danym czasie do
wyboru przy pracach wykończeniowych istniałaby w siedzibie pozwanego w Heringen
w Niemczech. Powód jednak nie wyrażał woli udania się tam (ani jemu tego nie
proponowano – nie było takiej praktyki, choć zdarza się, że czynią tak
niemieccy klienci pozwanego). Powoda także informowano, że po podpisaniu umowy
i wpłaceniu pierwszej raty wynagrodzenia należnego stronie pozwanej można
wprowadzać zmiany projektowe, dotyczące na przykład wielkości domu, rozkładu
pomieszczeń, układu okien, a po ostatecznym zatwierdzeniu przez inwestora
projektu, odbywa się tak zwany Bemusterung, czyli wybór materiałów. Polega on
na tym, iż inwestor wyjeżdża do siedziby pozwanego w Niemczech i tam spośród
dostępnych do wyboru materiałów wybiera poszczególne elementy, co do których
istnieje możliwość wyboru z oferty strony pozwanej. Dotyczy zarówno materiałów
wykończeniowych, elementów wyposażenia, wyjazd odbywa się pod opieką polskiego
przedstawiciela Schwabenhaus.
/częściowo zeznania św. Grażyny Marciniak k.
197 - 201, częściowo zeznania św. Rolanda Andresa k. 261 - 265/
W dniu
20 października 2009 roku w biurze we Wrocławiu prowadzonym przez Grażynę
Marciniak doszło do spotkania, w czasie którego doszło do zawarcia umowy
oznaczonej jako umowa o roboty budowlane, w której określono jako inwestorów
Marię Todek i Ryszarda Todek, oraz jako – producenta i dostawcę domu –
Schwabenhaus Gmbh +Co. KG w Heringen.
W
umowie wskazano, iż jej przedmiotem jest opisana w niej usługa zgodna z postanowieniami umowy, a także planami,
opisem technicznym budowy, specyfikacją usługi, warunkami technicznymi, a także
z prawem polskim.
Wskazano,
iż przedmiotem umowy jest dom DA CAPO 70. Wskazano opis techniczny budowy i
specyfikacja usług 04/09. Wykończenie pod klucz, określono iż dach będzie
dwuspadowy, ścianka kolankowa około 50 cm, poddasze wykończone, wysunięcie
połaci dachowej 50 cm okap, a 40 cm szczyt. Jako przybliżony termin dostawy określono styczeń 2010 oraz wskazano, iż gwarancja stałej ceny
jest do 19.10.2010.
W par.
2 określono cenę z VAT na 587472 złote i określono, że w cenie zawarte jest
wykonanie przedmiotu umowy i transport do miejsca budowy zgodnie z warunkami
technicznymi, a także ustawowy podatek VAT. Dalej wskazano w par. 2 pkt 2, że
przedmiot umowy zostanie ostatecznie dookreślony po dokonaniu wyboru
materiałów. Zmiany i uzupełnienia powstałe po dokonaniu wyboru materiałów oraz
związane z tym koszty dodatkowe, względnie i obniżenie kosztów zostaną ujęte w
odrębnym, dodatkowym porozumieniu do umowy.
W par.
3 postanowiono, że określona w par. 2 cena jest ceną stałą, lecz nie uwzględnia
kosztów dodatkowych powstałych po
dokonaniu wyboru materiałów. Wskazano także że po upływie terminu gwarancji
stałej ceny będzie ona wzrastać o 1% miesięcznie aż do chwili całkowitego
spełnienia przez inwestora warunków z par. 5 umowy, chyba że termin zostanie
przekroczony z przyczyn leżących po stronie pozwanego.
W par.
4 wskazano, że wybór materiałów służy ostatecznemu ustaleniu zakresu usługi ze
wszystkimi szczegółami dotyczącymi wyposażenia i związanymi z tym kosztami
dodatkowymi bądź ich obniżeniem, a ustalenie terminu na dokonanie wyboru
materiałów następuje najwcześniej po wpłacie pierwszej raty ceny zgodnie z
umową i po przedłożeniu podpisanego przez inwestora wniosku o pozwolenie na
budowę.
W par.
6 określono ratalną płatność wynagrodzenia , przy czym ustalono, że 10%
wynagrodzenia płatne będzie po potwierdzeniu umowy o roboty budowlane przez
pozwanego.
W par.
9 ust. 1 oświadczono, że inwestor ma prawo odstąpienia od niniejszej umowy, z
przyczyn przewidzianych przepisami prawa polskiego. Jeżeli umowę zawarto poza
pomieszczeniami służbowymi Schwabenhaus Polska spółki z o.o to inwestor ma
prawo odstąpienia bez podania przyczyn poprzez złożenie pisemnego oświadczenia
w terminie 10 dni od daty zawarcia umowy, przy czym dla zachowania tego terminu
wystarczy oświadczenie przesłać przed jego upływem. Par. 9 ust. 2 stanowi, że
pozwany może odstąpić od umowy w szczególności w przypadku naruszenia przez
inwestora obowiązku współdziałania, na przykład obowiązku potwierdzenia
finansowania, lub braku spełnienia pozostałych wymogów zgodnie z par. 5 umowy,
po uprzednim wyznaczeniu stosownego terminu do uzupełnienia braków przez
inwestora z zagrożeniem odstąpienia od umowy, jeśli do dnia upływu wymaganego
terminu nie zostaną podjęte stosowne działania. W par. 9.3 postanowiono, że w
razie odstąpienia od umowy, należy rozliczyć dotychczasowe usługi wykonane
przez Schwabenhaus, a oprócz tego Schwabenhaus przysługuje roszczenie o zapłatę
kary umownej w wysokości 10% całego wynagrodzenia za wykonanie przedmiotu
umowy, z tym że z par. 9.4 wynika iż
zobowiązanie do zapłaty kary umownej odpada.
Z par.
13.5 umowy wynika, iż właściwym prawem
dla umowy jest prawo polskie.
/umowa
o roboty budowlane z dnia 20.10.2009 roku k. 14-17/
Na
umowie widnieją podpisy powoda Ryszarda Todka, Grażyny Marciniak i Marii Todek.
W istocie, podpis Marii Todek złożony został w późniejszym terminie, bo na
spotkaniu była nieobecna, Grażyna Marciniak udała się zatem następnego dnia do
jej domu celem podpisania i przez nią umowy zawartej przez jej męża, co też
nastąpiło.
/umowa
k.14-17, przesłuchanie powoda k. 301 - 307/
W
umowie jako jej części, doręczone inwestorowi wymieniono także plany budynku i
opis budowy, przy czym powodom
doręczono, a powodowie złożyli swe podpisy, na rysunkach elewacji
budynku i jego przekroju oraz rzutów poszczególnych kondygnacji, z odręcznymi
naniesieniami poprawek wynikających z uzgodnień stron a dotyczących likwidacji
wykusza i balkonu. Doręczono też powodom dokument „opis budowy i zakres prac
04/09” w języku polskim
/rzuty i rysunki, opis budowy i zakres prac
– k. 96-120/
Dokument
zatytułowany „opis budowy i zakres prac 04/09” liczy osiemnaście stron, na
ostatniej stronie z datą 20 października 2009 roku złożono podpisy powodów.
W
dokumencie tym określono informacje dotyczące zakresu prac objętych ceną
podstawową domu w 24 różnych pozycjach, dotyczących prac architektonicznych i
inżynierskich, piwnicy i płyty fundamentowej, wyboru wykończenia i omówienia
szczegółów z inwestorem, ścian i stropów, konstrukcji dachu, stolarki okiennej
i drzwiowej, instalacji sanitarnej, instalacji elektrycznej, ogrzewania,
schodów, posadzki jastrych, wykładzin podłogowych, płytek ściennych, prac
malarskich, stolarki wewnętrznej, elementów instalacji sanitarnej, dodatkowych
elementów wyposażenia i loggii dachowych, podcieni, a także informacje
dodatkowe dla domów dwurodzinnych.
W
każdym z punktów tego dokumentu znajduje się – dokonany w sposób mniej lub
bardziej szczegółowy – opis prac wykonywanych przy budowie domu przez stronę
pozwaną. Opisano elementy konstrukcji budynku i stosowane standardowo elementy
wykończeniowe. W niektórych przypadkach wskazano na możliwość dokonania wyboru
kolorów elementów wykończeniowych, wyboru rodzaju drewna, lub wyboru innego
rodzaju wykończeń.
/opis budowy i zakres prac 04/09 k. 96-115/
Zawierając
umowę powód Ryszard Todek pobieżnie zapoznał się z jej treścią, uznając, że
wystarczające i w pełni wiarygodne są informacje udzielone mu na targach
budowlanych przez Rolanda Andresa. Zapoznanie się z treścią umowy i załączników
do niej, w tym załącznika obejmującego opis budowy i zakres prac zajęło
powodowi około 15 minut. Powód nie domagał się udostępnienia mu dokumentu umowy
na dłuższy czas, nie zamierzał także konsultować z osobami trzecimi treści
umowy. Powódka w ogóle nie zapoznawała się z treścią umowy przed jej
podpisaniem. Również po podpisaniu umowy powodowie nie analizowali bliżej
treści tych dokumentów.
/przesłuchanie powodów – Ryszard Todek k.
301 – 307, Maria Todek k. 298 - 300/
Treść
umowy ani załącznika „opis budowy i zakres prac” nie była w ogóle znana
Jarosławowi Todkowi ani Marcie Kruk
/zeznania świadków Jarosława Todka k. 189 –
193 i Marty Todek k. 193 - 197/
Po
zawarciu umowy, powód odwiedził powstający w pobliżu Wrocławia – w Jarach koło
Obornik Śląskich, dom wzorcowy strony pozwanej budowany według innego projektu
z tej samej serii – Da Capo 80. Dom ten został wybudowany przez Grażynę
Marciniak i Adama Marciniaka jako prywatnych inwestorów, lecz w ramach
stosunków gospodarczych między Grażyną Marciniak i pozwanym został
wydzierżawiony pozwanemu jako dom wzorcowy, choć powodów wtedy nie informowano
szczegółowo kto jest inwestorem. Wizyta ta miała miejsce na początku listopada
2009 roku – około 3 listopada.
/zeznania św. Grażyny Marciniak k. 197 -
201, przesłuchanie powoda k. 301 - 307/
W
momencie pierwszej wizyty powoda w „domu wzorcowym” dom ten nie był jeszcze
wykończony (nie była zamontowana stolarka, jakiekolwiek wykładziny podłogowe,
kafle, nie wykonano malowania). Powód sporządził krótki film z wizyty w tym
domu wówczas. Powód rozmawaiał z Adamem Marciniakiem – mężem Grażyny Marciniak
który oprowadzał go po budowanym domu. Z elementów wykończeniowych zamontowane były
schody (na filmie widać, iż były zabezpieczone opakowaniami przed zniszczeniem
w wyniku innych prac). Ponadto w pomieszczeniu łazienki stała niezamontowana
wanna marki Kaldewei.
/nagranie filmu z wizyty w domu wzorcowym
odtworzone na rozprawie 9 maja 2013, protokół k. 297, płyta k. 295/
6
listopada 2009 roku powodowie zapłacili stronie pozwanej kwotę 58747,20 zł
tytułem pierwszej raty wynagrodzenia za budowę domu, odpowiadającą 10% wartości
domu.
/bezsporne/
30
listopada 2009 roku miała miejsce kolejna wizyta w domu wzorcowym – wówczas
powodowie wraz z wieloma innymi osobami uczestniczyli w imprezie z okazji jego
ukończenia – uroczystym otwarciu domu wzorcowego. Podczas tej imprezy powodowie
także rozmawiali z Grażyną Marciniak, pytając o standardowe i ponadstandardowe
elementy wyposażenia domu. Grażyna Marciniak wskazała na ponadstandardowe
elementy wyposażenia w postaci między innymi schodów, kafli podłogowych.
Powodowie po tej wizycie przekonani byli, iż dom wzorcowy jest co do zasady
wykończony i wyposażony standardowo, a kwota dopłat do elementów
ponadstandardowych wynosiła w przypadku tego domu około 15 000 zł.
/przesluchanie powodów k. 298 - 307, św.
Jarosława Todek k. 189 - 193/
W
kolejnych miesiącach współpracujący z pozwanym architekt Marcin Łobos prowadził
prace nad adaptacją projektu gotowego domu DA CAPO 70 (autorem projektu
gotowego jest inna osoba) dla potrzeb powodów. Powodowie oczekiwali
wprowadzenia w projekcie zmian dostosowujących go do ich potrzeb, w postaci
likwidacji wykusza z balkonem (ta zmiana była odnotowana w umowie i w
załącznikach do niej), poszerzenia domu o 70 cm, podniesienia do 70 cm ścianki
kolankowej, dodania zadaszenia nad wejściem i nad tarasem z tyłu, komina do
obsługi kominka, a także zmiany usytuowania – przesunięcia ścian wewnątrz domu.
Powodowie informowani byli przez architekta, że każda zmiana w stosunku do
gotowego projektu wiązać będzie się ze zmianą wysokości kosztów budowy domu,
nie byli jednak konkretnie informowani jaka będzie to zmiana, ponieważ
wyliczeniem wysokości kosztów budowy z uwzględnieniem oczekiwanych przez
inwestora zmian zajmuje się dział kalkulacji pozwanego w Niemczech. Spotkań
powodów z architektem było kilka. Ostateczna wersja projektu miała być gotowa
przed wyborem materiałów – Bemusterungiem, którego termin już wcześniej
ustalono na czerwiec 2010 roku. Na kilka dni przed bemusterungiem Marcin Łobos
przekazał powodom rysunki ukończonego projektu obejmującego oczekiwane przez
powodów zmiany, a także powiadomił ich drogą mailową, że koszty budowy zwiększą
się o kwotę 37104 zł brutto w związku z podniesieniem ścianki kolankowej oraz
powiększeniem domu o 70 cm.
Przekazał
im także przykładowy protokół z wyboru materiałów – bemusterungu, sugerując
zapoznanie się z nim.
/zeznania
św. Marcina Łobosa k. 201 - 204
Rysunki
sporządzonego przez świadka projektu k. 122 - 128
Emaile
od Marcina Łobosa do powodów – wydruki k. 130 - 131/
W marcu
2010 roku powodowie zawarli z pozwanym aneks do umowy ustalając zwiększenie
grubości ścian zewnętrznych i związany z tym wzrost ceny o 7200 zł
/aneks do umowy z 25.3.2010, k. 129/
W
dniach 20 – 21 czerwca 2010 roku do Heringen na bemusterung – wybór materiałów
– udali się powódka Maria Todek, a także
Jarosław Todek, Marta Kruk i jej matka Krystyna Kruk. Towarzyszył im
Marcin Łobos, który pełnił funkcję tłumacza, miał także doradzać przy wyborze
poszczególnych materiałów. Marcin Łobos wcześniej w „bemusterungu” nie
uczestniczył, choć był wcześniej na kilku szkoleniach w Heringen i teoretycznie
wiedział, jak on będzie przebiegać.
Powódka
i towarzyszące jej osoby były głęboko rozczarowane oferta materiałów
wykończeniowych, a rozczarowanie to było spowodowane zarówno względami
estetycznymi, jeśli chodzi o podstawowe – dostępne w standardzie produkty, jak
i ograniczony wybór bądź brak wyboru produktów dostępnych w standardzie, bez
dopłaty; osoby te dawały wyraz swemu rozczarowaniu w rozmowach z Marcinem
Łobosem. Wybór produktów – elementów wykończeniowych dostępnych bez dopłaty był
znacząco mniejszy, niż tych ponadstandardowych, powodujących zwiększenie
wysokości kosztów budowy domu. Ponadto tryb wyboru produktów był mało
komfortowy – informacja o tym, które produkty są standardowe dostępna była od
razu, lecz wybór produktów ponadstandardowych za każdym razem rodził
konieczność sprawdzania w komputerze ceny danego produktu i przeliczania
związanej z tym zmiany wysokości kosztów, w związku z tym dokonywanie wyboru
materiałów przedłużało się.
/zeznania św. Marty Kruk k. 193 - 197,
Jarosława Todka k. 189 - 193 , Marcina Łobosa k. 201 - 204, przesłuchanie powódki
k. 298 - 300/
Po
zakończeniu pierwszego dnia „bemusterungu” osoby w nim uczestniczące
skontaktowały się z Ryszardem Todkiem informując go o swym rozczarowaniu
sytuacją. W efekcie Ryszard Todek skontaktował się telefonicznie z Rolandem
Andresem i zdenerwowany poinformował go o rozczarowaniu powodów wyborem
materiałów lub brakiem ich wyboru. Roland Andres nakłaniał powoda do
kontynuowania wyboru, obiecał także skontaktować się w tej sprawie z prezesem
firmy.
/przesłuchanie powoda k. 301 - 307/
W
drugim dniu powódka i towarzyszące jej osoby w dalszym ciągu dokonywali wyborów
materiałów i wykończenia, starając się dokonywać wyboru materiałów
odpowiadających im pod względem estetycznym, przy minimalizacji kosztów
dodatkowych. Na podstawie dokonanych przez powodów wyborów sporządzono projekt
porozumienia dodatkowego, z którego wynika, iż koszty dodatkowe związane z
wprowadzonymi zmianami w projekcie i wyborami materiałów łącznie wyniosą
193 844 zł, a cały koszt budowy domu wyniesie 777 444 zł. Powodowie
nie wyrazili zgody na podpisanie tego porozumienia.
/ustalenia dotyczące wyposażenia k. 29,
projekt porozumienia dodatkowego k. 20-37/
Wzrost
kosztów w większej części wynikał z wprowadzonych do projektu gotowego zmian
architektonicznych, natomiast koszty dodatkowe wynikające z wyboru
ponadstandardowych materiałów wykończeniowych wynosiły około 79 000 zł.
/twierdzenia
odpowiedzi na pozew nie zakwestionowane przez powodów/
W dniu
24 czerwca 2010 roku powodowie skierowali do pozwanego pismo, w którym
oświadczyli, iż wypowiadają umowę z dnia 20 października 2009 roku.
Uzasadniając to oświadczenei wskazali, że dopiero po wizycie w Heringen
dowiedzieli się, jak pozwany rozumie słowo standard oraz dom wzorcowy.
Wskazali, że uważają się za oszukwanych, albowiem podczas bemusterungu nie
mieli możliwości wyboru wyposażenia domu w ramach standardu, co dotyczyło
między innymi umywalki, wanny łazienkowej, schodów, kolorystyki ścian
wewnętrznych. Wskazali na znaczącą wysokość dopłaty w przypadku zamiany
wykładzin podłogowych z paneli na kafle. Powodowie oświadczyli, że wnoszą o
natychmiastowe polubowne rozwiązanie umowy i zwrot wpłaconej kwoty 58747, 20
zł w terminie 7 dni.
/pismo z 24.06.2010 k. 38 – 39/
W dniu
27 lipca 2010 roku pełnomocnik powodów radca prawny Krzysztof Falkiewicz
skierował do pozwanego, a także do Schwabenhaus Polska spółki z o.o. wezwania
do zapłaty spornej kwoty. Oświadczył w nich, że powodowie zdecydowali się na
wypowiedzenie umowy po obejrzeniu domu wzorcowego w Jarach, a zwłaszcza po
wizycie w Heringen. Pełnomocnik powodów oświadczył, że oczekiwaniom powodów co
do standardu w pełni odpowiadał dom wzorcowy zaprezentowany im w Jarach i
oczekiwali oni, że osiągnięcie takiego standardu wymagać będzie zgodnie z
udzielonymi im informacjami dopłaty kilkunastu tysięcy złotych, nie zaś kwoty
ostatecznie wskazanej powodom w wysokości 193 843 zł. Pełnomocnik powodów
oświadczył, iż zostali oni przez pozwanego wprowadzeni w błąd, bowiem kwota
określona w umowie jest znacząco wyższa od wartości inwestycji, jaką musieliby
ponieść powodowie by otrzymać dom z pełnym wyposażeniem. Pełnomocnik powodów
oświadczył, że ich oświadczenie o zawarciu umowy obarczone było błędem.
/pisma pełnomocnika powodów z 27.7.2010 k.
41 – 45/
Powodowie
w czerwcu 2010 roku nie złożyli wniosku o pozwolenie na budowę i nie było
możliwe złożenie takiego wniosku, albowiem oczekiwali na przyjęcie miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego dla działki, na której miał być
wybudowany przedmiotowy dom
/zeznania świadka Marty Todek k. 193 - 197/
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo
jest bezzasadne. Strony wiązała skutecznie zawarta, ważna umowa i powodowie nie
mieli podstaw do tego, by ją wypowiedzieć, odstąpić od niej czy w jakikolwiek
inny sposób doprowadzić do jej rozwiązania bądź zniesienia skutków prawnych
oświadczenia woli o jej zawarciu w taki sposób, by uzyskać podstawy do żądania
zwrotu świadczenia, do którego uiszczenia powodowie zobowiązali się.
Stan
faktyczny sprawy ustalono w znacznej mierze na podstawie dokumentów prywatnych
w postaci umowy z dnia 20.10.2009 roku, załączników tej umowy, pism stron. W
odniesieniu do dowodów osobowych należy stwierdzić, że co do zasady wiarygodne
są zeznania przesłuchanych w sprawie świadków. Przy tym:
- w
odniesieniu do świadka Barbary Dorochowicz w istocie jej zeznania nie były
przydatne do rozstrzygnięcia sprawy, albowiem nie uczestniczyła ona w
kontaktach stron i w procesie realizacji przedmiotowej w sprawie umowy, a
jedynie miała wiedzę w zakresie oferty materiałów wykończeniowych i sposobu ich
wyboru oraz stosowanych w tym zakresie przez pozwanego procedur, dotyczącą
innego okresu, niż ten, gdy umowę zawierali powodowie
- w
odniesieniu do świadka Marcina Łobosa, zeznania jego rzeczowo, spójnie i jasno
przedstawiają proces współpracy świadka działającego na rzecz pozwanej spółki
ze stronami; Sąd nie znalazł podstaw do odmowy wiarygodności tym zeznaniom
-
zeznania świadka Grażyny Marciniak również co do zasady są wiarygodne,
jakkolwiek świadek nie miała wiedzy co do przebiegu rozmów powoda i św.
Jarosława Todka i Marty Todek z przedstawicielem pozwanego Rolandem Andresem,
prowadzonych w czasie targów budowlanych; jeśli chodzi o proces zawierania umowy,
zeznania świadka w istocie nie różnią się od twierdzeń powodów, zaszłości zaś
po zawarciu umowy mają nikłe znaczenie dla sprawy
-
zeznania świadków Jarosława Todka i Marty Todek są również wiarygodne, jednakże
świadkowie ci w znacznej mierze opierali się na swoich subiektywnych ocenach i
takie oceny przedstawiali, natomiast zupełnie (mimo, iż to oni byli najbardziej
zainteresowanymi przedmiotową budową) nie znali treści umowy stron, a zatem
trudno opierać się na zeznaniach tych osób dla oceny prawidłowości wykonywania
zobowiązań umownych przez pozwanego
-
zeznania świadka Rolanda Andresa były dość ogólne, świadek w wielu momentach
wskazywał na niepamięć i raczej przedstawiał stosowany przez siebie z reguły
sposób postępowania, aniżeli konkretne rozmowy z powodami
Zeznania
te należy ocenić łącznie z zeznaniami powoda Ryszarda Todka.
W tej konfrontacji należy stwierdzić, iż co do przebiegu rozmów Ryszarda Todka z Rolandem Andresem wiarę należy dać temu drugiemu o tyle przynajmniej, że absolutnie sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego jest twierdzenie, na którym w gruncie rzeczy opiera się powództwo i które przedstawia powód w swych zeznaniach, iż świadek Andres zapewniał go, że w ramach zaoferowanej powodom ceny domu będą oni mogli dokonywać niemal dowolnych wyborów materiałów wykończeniowych i wyposażenia budowanego dla nich budynku, a także, że niezależnie od rodzaju zmian wprowadzonych do projektu gotowego powodowie nie poniosą z tego tytułu dodatkowych kosztów.
W tej konfrontacji należy stwierdzić, iż co do przebiegu rozmów Ryszarda Todka z Rolandem Andresem wiarę należy dać temu drugiemu o tyle przynajmniej, że absolutnie sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego jest twierdzenie, na którym w gruncie rzeczy opiera się powództwo i które przedstawia powód w swych zeznaniach, iż świadek Andres zapewniał go, że w ramach zaoferowanej powodom ceny domu będą oni mogli dokonywać niemal dowolnych wyborów materiałów wykończeniowych i wyposażenia budowanego dla nich budynku, a także, że niezależnie od rodzaju zmian wprowadzonych do projektu gotowego powodowie nie poniosą z tego tytułu dodatkowych kosztów.
Nie można zdaniem Sądu uwierzyć, aby powód
Ryszard Todek w taki sposób zinterpretował (choćby mylnie) wypowiedź świadka.
Powód jest z wykształcenia inżynierem budownictwa, człowiekiem życiowo
doświadczonym, w okresie zawierania umowy czynnym przedsiębiorcą prowadzącym
działalność gospodarczą w różnych branżach. Nie można zdaniem Sądu uznać za
wiarygodne, iż powód musząc mieć choćby bardzo ogólną świadomość dotyczącą
różnic cen różnego rodzaju materiałów wykończeniowych czy też materiałów
budowlanych, że niezależnie od rodzaju zastosowanych materiałów powodowie będą
mogli dokonywać dowolnych (lub niemal dowolnych) wyborów tego w obrębie
uzgodnionej ceny budowy domu – zwłaszcza w świetle postanowień umowy i
załącznika stanowiącego opis budowy i zakres prac, który w ocenie Sądu precyzyjnie określa zakres
obowiązków strony pozwanej w odniesieniu do sposobu wykonania budynku
mieszkalnego zamówionego przez inwestorów.
W
pozostałym zakresie w ocenie Sądu zeznania powoda są wiarygodne, jednak
kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy znaczenia ma kwestia opisana powyżej.
W
kwestii tej żadnej wiedzy nie miała powódka Maria Todek. Jej zeznania dość
szczegółowo opisują przebieg wyjazdu powódki i towarzyszących jej osób do
Niemiec celem wyboru materiałów, lecz powódka również nie miała wiedzy w
przedmiocie treści umowy w tym zakresie, nie analizowała jej, a zeznania jej
najlepiej o tym świadczą (wskazywała powódka na niedostępność w oczekiwanym
przez powodów standardzie materiałów wykończeniowych, co do których z umowy
absolutnie nie wynikało, by miały być stosowane).
Nie
podzielając oceny pozwanego co do niedopuszczalności przeprowadzenia dowodu ze
zdjęć i filmów, należy stwierdzić, że mają one znikomą wartość dowodową. Film z
wizyty powodów w domu wzorcowym w Jarach (pierwszej wizyty) dowodzi tyle, że
dom był wtedy niewykończony, więc niewiarygodne są twierdzenia powodów że w
oparciu o tę wizytę wyrobili sobie pogląd w kwestii standardu oferowanych przez
pozwanego domów, a nawet gdyby tak było, to nie ma to znaczenia, bowiem wizyta
ta była już po zawarciu umowy i co więcej, po upływie oznaczonego w niej
dziesięciodniowego terminu do odstąpienia od niej bez uzasadnienia.
Jak
wyżej wskazano, powodowie z pozwanym zawarli ważną umowę. Essentialia negotii
umowy o roboty budowlane stosownie do art. 647 k.c. obejmują zobowiązanie się
wykonawcy do oddania przewidzianego w umowie obiektu wykonanego zgodnie z
projektem i zasadami wiedzy technicznej, obowiązkiem zaś inwestora w myśl
ustawy jest dokonanie wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z
przygotowaniem robót, w szczególności zaś do przekazania terenu budowy i
dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego
wynagrodzenia.
W
niniejszej sprawie mamy do czynienia z umową mieszaną w istocie rzeczy podobną
do umowy o roboty budowlane, zawierającą również elementy umowy o dzieło–
albowiem to na wykonawcy spoczywało dostarczenie projektu budowlanego. Nie
zmienia to jednak ogólnej oceny charakteru stosunków prawnych między stronami,
albowiem regulacja prawna istotnych w sprawie zagadnień dla obu tych umów jest
tożsama.
Niewątpliwie
z umowy wynika, iż essentialia negotii umowy zostały w sposób wystarczający
określone. Pozwany zobowiązał się do wybudowania określonego w umowie domu.
Jest jasne, że intencją stron było wykonanie domu Da Capo 70, według
istniejącego i gotowego w momencie zawarcia umowy projektu budowlanego, przy
czym już na etapie zawierania umowy strony przewidziały niewielką zmianę do
tego projektu w postaci likwidacji wykusza i balkonu, zatem intencje stron
obejmowały także w ramach uzgodnionego wynagrodzenia przeprowadzenie prac
projektowych zmierzających do adaptacji w tym zakresie projektu gotowego przez
współpracującego z pozwanym architekta.
Umowa
zawiera postanowienie z którego wynika, iż przedmiot umowy zostanie dookreślony
po dokonaniu wyboru materiałów. Interpretując całość umowy nie można jednak
przyjąć, by przedmiot umowy nie został wystarczająco określony na etapie jej
zawierania. Gdyby bowiem tak było, w istocie umowę należałoby poczytać za nie
zawartą. W istocie rzeczy postanowienie par. 2.2. umowy oznacza jednak po
pierwsze, że strony z góry założyły możliwość zmiany umowy, po pierwsze poprzez
wprowadzenie zmian do projektu architektonicznego budynku, po wtóre zaś,
poprzez dokonanie wyboru materiałów wykończeniowych i materiałów budowlanych.
Załącznik
do umowy w postaci opisu budowy i zakresu prac zawiera bowiem wystarczająco
precyzyjne określenie, jakie prace mają zostać w ramach uzgodnionego
wynagrodzenia wykonane i jakie materiały – ze sprecyzowaniem do rodzaju
konkretnego materiału wykończeniowego, w wielu wypadkach również ze
sprecyzowaniem kolorystyki i wymiarów elementu wykończeniowego – zostaną
zastosowane do ich wykonania.
Z umowy
ani z załącznika nie wynika absolutnie, by inwestor mógł dokonywać nieograniczonego
wyboru materiałów wykończeniowych. Jest oczywiste, że intencją stron było
umożliwienie powodom dokonania wyboru skonkretyzowanych – z punktu widzenia
wzoru, kolorystyki, kształtu – materiałów wykończeniowych, jednak niewątpliwie
powodowie wiedzieli o tym, że wybór ten będzie mógł być dokonany w ramach
uzgodnionego wynagrodzenia z oferty materiałów, jakimi pozwany aktualnie
dysponuje i montuje je w ramach umówionego wynagrodzenia.
Jest
oczywiste, że umowa o roboty budowlane może określać przedmiot tychże robót z
różnym stopniem sprecyzowania. W świetle art. 647 k.c. nie jest nieodzowne, aby
w umowie mającej za przedmiot budowę domu jednorodzinnego w sposób jednoznaczny
sprecyzować wszelkie szczegóły wykończeń, jakie mają być zastosowane w budynku.
Realizacja zobowiązania wykonawcy polega na wybudowaniu domu zgodnie z
projektem. Tam gdzie projekt precyzyjnie określa rodzaj materiałów
wykończeniowych, mamy do czynienia z obowiązkiem zastosowania materiałów danego
rodzaju, natomiast nie w każdym przypadku projekt określać musi konkretny wzór
tych materiałów czy też elementów wyposażenia. Oczywiście, konkretyzacja tego
może nastąpić w umowie – nic nie stoi na przeszkodzie by poszczególne elementy
tego rodzaju określić w niej i zobowiązać wykonawcę do dostarczenia i
wmontowania danego wzoru płytek ceramicznych, armatury sanitarnej etc. Gdy
jednak umowa tego nie określa, mamy do czynienia ze zobowiązaniem przemiennym w
rozumieniu art. 365 par. 1 k.c., to znaczy dłużnik – wykonawca – może spełnić
kilka różnych świadczeń tego samego rodzaju (np. wmontować płytki ceramiczne
wzoru X, Y lub Z – jeśli w umowie napisano tylko tyle, że będą to płytki
ceramiczne, to mogą być to płytki dowolne). Wybór sposobu wykonania
zobowiązania przemiennego w tym zakresie należy do dłużnika – czyli wykonawcy,
przy czym może on dokonać go także poprzez spełnienie świadczenia (por. art. 365
par. 1 i 2 k.c.)
Doświadczenie
życiowe pokazuje, że umowy o roboty budowlane w przypadku budowy z materiałów
dostarczanych przez wykonawcę czy też umowy deweloperskie z reguły nie precyzują dokładnie wzoru
materiałów wykończeniowych, jakie mają być zastosowane, z dokładnością do
konkretnego wzoru, konkretnej kolorystyki, konkretnego modelu np. armatury
sanitarnej czy nawet producenta tych wyrobów. Trudno – z powodu braku
jakiejkolwiek argumentacji jurydycznej – kwestionować skuteczność tego rodzaju
umów.
W
umowie zawartej pomiędzy stronami kwestię wyboru sposobu spełnienia świadczenia
przez wykonawcę rozwiązano nieco inaczej. Rozwiązanie to trudno uznać za
doskonałe, lecz nie sposób nie zauważyć, że mimo jego niedoskonałości stawia
ono powodów w sytuacji korzystniejszej, niż by to wynikało wprost z brzmienia
art. 365 par. 1 k.c. Nie sposób bowiem przyjąć – stosownie do atr. 365 par. 1
in fine k.c., by w tego rodzaju umowie z zasady z okoliczności czy też
ustalonych zwyczajów (por. przepisy ogólne o wykonaniu zobowiązań umownych –
art. 354 par. 1 k.c.) miało wynikać, aby powodowie – jak tego oczekują – mieli
być uprawnieni do dokonania wyboru konkretnych rozwiązań wykończeniowych
niezależnie od wiążących się z tym kosztów.
Zdaniem
Sądu strony o tyle zmieniły umową ogólną regulację art. 365 k.c., że w
niektórych wymienionych w załączniku do umowy – opisie budowy i zakresie prac –
przypadkach, dłużnik czyli wykonawca zobowiązał się do przedstawienia
inwestorom – alternatywnych rozwiązań sposobu wykończenia wnętrza, spośród
których powodowie mogli dokonać wyboru w trybie stosowanym przez pozwanego
przybierającym formę „bemusterungu” opisywanego w ustaleniach Sądu. Postanowienia te w ocenie Sądu uznać należy
za ważne, mimo iż nie wskazują one precyzyjnie zakresu wyboru, który mieć będą
inwestorzy. (należy też ocenić, że zakładany w umowie mechanizm wyboru jest
wysoce niedoskonały i niekomfortowy dla inwestorów, przy czym powodowie
oczywiście mieli pełną świadomość tego na etapie zawierania umowy). Po pierwsze
dlatego, że postanowienia takie w żaden sposób nie uniemożliwiają realizacji
umowy nawet w wypadku, gdyby powodowie wyboru nie dokonali. Postanowienia te
nie naruszają w żaden sposób istoty stosunku prawnego umowy o roboty budowlane.
O ile powodowie nie dokonaliby wyboru materiałów wykończeniowych, który mógłby
ograniczyć się do oświadczenia, iż domagają się zastosowania standardowo
stosowanych przez pozwanego materiałów, a zatem niewątpliwie realizacja umowy
winna nastąpić bez jakichkolwiek zmian wysokości kosztów budowy i wynagrodzenia,
pozwany mógłby stosownie do art. 365 par. 3 k.c. wyznaczyć powodom stosowny
termin i po jego bezskutecznym upływie uprawnienie do wyboru przeszłoby na
pozwanego ( w tym zakresie nie można podzielić poglądu pozwanego, by nie
dokonanie wyboru miało uprawniać go do odstąpienia od umowy – po prostu w tej
sytuacji to pozwany mógłby wg własnej woli budując dom według gotowego projektu
wykończyć go zakładanymi w umowie standardowymi materiałami).
Co
więcej, nawet gdyby postanowienia dotyczące możliwości wyboru materiałów
wykończeniowych uznawać za nieważne (choć zdaniem Sądu są one ważne przy
założeniu opisanej powyżej interpretacji, uwzględniającej stosownie do art. 65
par. 2 k.c. zgodny zamiar stron i cel umowy), to w świetle art. 58 par. 3 k.c.
nieważnością dotknięte byłyby tylko te postanowienia i w ich miejsce należałoby
stosować zasady ogólne z art. 365 k.c. Nie sposób bowiem przyjąć, wbrew
twierdzeniom pozwu, by kwestia możliwości wyboru materiałów była kluczową w
procesie podejmowania decyzji o zawarciu umowy – przeczą temu zeznania powodów,
świadka J. Todka i M. Todek którzy wskazują, że kluczowymi motywami decyzji o
zawarciu umowy był ekologiczny i energooszczędny charakter domów pozwanego,
sprawność budowy, jakość wykonawstwa i materiałów stosowanych do budowy, fakt
iż wykonawcą jest niemiecka firma, nie zaś możliwość wyboru materiałów.
W
ocenie Sądu powodowie zawarli skutecznie umowę ze stroną pozwaną, w ramach
której zobowiązali się do uiszczenia wynagrodzenia za wykonanie oznaczonych
robót.
Umowa o
roboty budowlane nie może być wypowiedziana. Wypowiedzenie jest formą
rozwiązania stosunku prawnego właściwą dla zobowiązań bezterminowych o
charakterze ciągłym (vide art. 365 (1) k.c.) lub też zobowiązań terminowych o
takim charakterze, obejmujących określony czas realizacji tych zobowiązań.
Nieporozumieniem jest chyba powołanie się przez powodów na zastrzeżoną w umowie
możliwość wypowiedzenia jej stosownie do przepisów prawa polskiego – w umowie
niczego takiego nie przewidziano, natomiast oświadczono w par. 9 pkt 1, że
inwestor może odstąpić od umowy z przyczyn przewidzianych w przepisach prawa
polskiego.
W
istocie powodowie mogliby w niniejszej sprawie ewentualnie skorzystać z
możliwości odstąpienia od umowy w przypadku określonym w art. 656 par. 1 k.c. w
związku z art. 644 k.c., a zatem odstąpić od niej płacąc umówione
wynagrodzenie. Oznacza to, że nie byłoby żadnych podstaw do żądania zwrotu
świadczenia już spełnionego, chyba, że stosownie do art. 644 zdanie drugie k.c.
powodowie wykazaliby, że kwota uiszczona przez nich przewyższa różnicę
wynagrodzenia umówionego i tego, co pozwany oszczędził z powodu niewykonania
robót. Tyle, że powodowie w ogóle nie wnioskowali dowodów na okoliczność
ustalenia, jaką kwotę pozwany z racji niewykonania robót oszczędził, a
dodatkowo w par. 9 pkt 3 przewidziano roszczenie pozwanego o zapłatę kary
umownej w wysokości odpowiadającej dokładnie uiszczonej przez powodów części
wynagrodzenia.
Z
argumentacją podnoszoną przez powodów związaną z niewłaściwą jakością czy
niezgodnym z umową rodzajem materiałów budowlanych stosowanych przez pozwanego
mogliby oni odstąpić od umowy stosownie do art. 656 par. 1 k.c. w zw. z art.
636 par. 1 k.c. w razie przystąpienia przez pozwanego do wykonania robót i
faktycznego wykonywania ich przy zastosowaniu nie odpowiadających warunkom
określonym w umowie materiałów. Zauważyć należy jednak, że realizacja łączącej
strony umowy zatrzymała się na etapie realizacji zobowiązania związanego z
prowadzeniem prac projektowych – dostosowaniem projektu gotowego do oczekiwań
powodów, a zatem nie sposób przyjąć, aby powodowie na takim etapie mogli
odstąpić od umowy na tej podstawie. Nawet gdyby przyjąć, że zobowiązanie
pozwanego jest wykonywane sprzecznie z umową, bowiem nie przedstawiono powodom
należytego wyboru materiałów do wykończenia domu, zauważyć należy, że powodowie
ani na etapie odstąpienia od umowy, ani później, nie sprecyzowali jakie w ich
ocenie konkretnie materiały miałyby być zastosowane (z jakich konkretnie
materiałów uważają, że winni mieć możliwość dokonania wyboru) ani nie domagali
się wyznaczając dodatkowy termin przedstawienia tego rodzaju materiałów, lecz
od razu złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy (tak w istocie należy
interpretować oświadczenie powodów).
Nie
wchodzą w rachubę także jakiekolwiek inne podstawy odstąpienia od umowy
przewidziane prawem polskim, zarówno wynikające z przepisów szczegółowych
dotyczących umowy o dzieło stosowanych odpowiednio na zasadzie art. 656 par.1
k.c., ani przepisów ogólnych dotyczących wykonania zobowiązań. O ile odstąpienie od umowy można byłoby
oceniać jako skuteczne na gruncie art. 656 par. 1 w zw. z art. 644 k.c., to
niewątpliwie nie było intencją powodów doprowadzenie do skutków z tego
przepisu, a zatem skonkludować należy, że do skutecznego odstąpienia od umowy
nie doszło.
Powodowie
w istocie negując skuteczność postanowień zawartej przez nich szczegółowej
umowy odwołują się do zapewnień składanych przez reprezentantów pozwanego. Po
pierwsze, niewiarygodne jest samo twierdzenie o złożeniu takich zapewnień i
twierdzenie, iż w takie zapewnienia powodowie uwierzyli. Niewątpliwie w ramach
działań marketingowo – reklamowych powodowie byli zapewniani o doskonałej
jakości produktów montowanych przez pozwanego i wysokiej ich estetyce – są to
jednak kwestie ocenne, nie poddające się obiektywnej kontroli. Gdyby powodowie
w istocie zostali wprowadzeni w błąd co do istotnych postanowień umowy, to
mieliby uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych złożonego pod wpływem
błędu oświadczenia woli stosownie do art. 84 par. 1 k.c. Po pierwsze,
oświadczenia takiego powodowie nie złożyli, bo trudno tak traktować ich oświadczenie
o wypowiedzeniu umowy, zwłaszcza, że pojęciem jej wypowiedzenia, a nie
uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu
operuje także działający już w miesiąc po złożeniu pierwszego z oświadczeń
powodów ich pełnomocnik – radca prawny. Przy tym jak wyżej wskazano, nie można
absolutnie ocenić, aby powodowie zostali wprowadzeni w błąd co do treści
czynności prawnej, której dokonali.
Wykazując
błąd, powodowie kładą szczególny nacisk na swą wizytę w domu wzorcowym w Jarach.
Z pierwszej wizyty tamże, jak wykazuje przedłożony przez nich film, nie sposób
było wyprowadzać wniosków co do standardu wykończenia, bowiem dom był
praktycznie niewykończony (znajdowały się tam wmontowane schody i wanna
niemieckiego producenta – niezamontowana). Przy tym już ta pierwsza wizyta
miała miejsce po zawarciu umowy i po upływie terminu, gdy powodowie od umowy
mogliby bez konsekwencji odstąpić, nie mówiąc o wizycie kolejnej. Już wtedy
byli więc powodowie zobowiązani do zapłaty umówionego wynagrodzenia. Nie sposób
także przyjmować, by powodowie wprowadzeni zostali w błąd analizując
przedstawione im w języku niemieckim materiały – których charakter trudno
zweryfikować, zważywszy na ich nie przedłożenie w toku postępowania i brak
wniosku o przeprowadzenie z nich dowodu, niemniej trudno ocenić, że powodowie
uznali, mając przecież świadomość, że niektóre rozwiązania wykończeniowe wiążą
się ze zwiększeniem kosztów (co jasno wynika z umowy), że wszystkie materiały
wykończeniowe przedstawione w katalogu będą mogli wybrać do zastosowania w swym
domu.
Decyzja
powodów o odstąpieniu od umowy została podyktowana wizytą powódki i syna
powodów z narzeczoną w centrum wykończeniowym pozwanego w Heringen w Niemczech,
gdzie powodowie zapoznali się z zakresem dostępnych materiałów wykończeniowym.
Nie sposób nie skonstatować, iż powodowie nie wyrażali woli zapoznania się z tym
przed zawarciem umowy – nic nie stało na przeszkodzie, by powodowie podejmując
rozsądnie decyzję o zawarciu umowy wyjechali najpierw do Heringen i obejrzeli
dostępne tam materiały wykończeniowe, czy też, by obejrzeli już wykonany
wówczas dom w Sadach pod Poznaniem. Okoliczność, że powodowie takich działań
nie podjęli, najlepiej świadczy o tym, że zagadnienie wyboru materiałów
wykończeniowych nie było w istocie kluczowe dla podjęcia decyzji o zawarciu
umowy z pozwanym.
Zastrzeżenia
powodów przy tym dotyczą w głównej mierze zagadnień natury estetycznej, z
obiektywnego punktu widzenia nieweryfikowalnych (z punktu widzenia analizy
więzi prawnej łączącej strony nie można byłoby przyjąć założenia, że pozwany
zobowiązał się wybudować dom z ładnych materiałów, które będą się powodom
podobać – a w istocie rzeczy to zastrzeżenia do estetyki materiałów
wykończeniowych były bardzo istotnym elementem decyzji o odstąpieniu od umowy).
Powodowie nie mogli również oczekiwać, w świetle wyraźnych postanowień umowy,
że – dla przykładu – powierzchnie podłóg w poszczególnych pomieszczeniach
zostaną wykończone innymi rodzajowo materiałami aniżeli materiały wymienione w umowie
(kaflami zamiast wykładzin czy paneli podłogowych), dachówka będzie inna niż
betonowa koloru czarnego, zaś schody będą wykonane z innego drewna niż bukowe
lub sosnowe – bo te elementy wyraźnie oznaczone są w umowie. Jeśli powodowie
błędnie sądzili, iż możliwość taka wynika z umowy, błąd ten jest wyłącznie
rezultatem pochopnego podjęcia decyzji o jej zawarciu bez szczegółowego
przeanalizowania umówionych, wzajemnych zobowiązań stron. Potwierdzeniem takiej
konkluzji może być cytowana dosłownie wypowiedź powoda z jego zeznań, cyt.
„trzeba było najpierw wybudować dom w Jarach i pokazać go, a dopiero później
przedstawić do podpisu umowę”. W istocie rzeczy, bardziej racjonalnym
działaniem ze strony powodów byłoby szczegółowe zapoznanie się z treścią umowy,
być może zapoznanie się z istniejącym już domem zrealizowanym przez pozwanego
(jak wskazano wyżej, taki istniał w okolicach Poznania) bądź też zapoznanie się
ze stosowanymi przez pozwanego materiałami wykończeniowymi w Heringen,
powodowie tego jednak nie zrobili i nie może to w ocenie Sądu obciążać strony
pozwanej.
Nie ma
więc również podstaw, aby powodowie skutecznie twierdząc o pozostawaniu w
błędzie co do istotnych elementów dokonanej czynności prawnej.
W tej
sytuacji bez znaczenia pozostaje analiza faktycznych przyczyn, dla których
powodowie zdecydowali się na rezygnację z realizacji inwestycji w oparciu o
zawartą z pozwanym umowę. Z zeznań powoda wynika jednoznacznie, iż przyczyną
rezygnacji była analiza dokonana przez powodów, że w stosunku do standardu
realizacji dom, na budowę którego umówili się, jest za drogi, a jego budowa
nieopłacalna. Konkluzja ta jednak mogła i powinna była nastąpić przed zawarciem
umowy i nie sposób upatrywać przyczyn, dla których nie nastąpiła, po stronie
pozwanego.
Mając
powyższe okoliczności na względzie powództwo oddalono, przy zastosowaniu art.
98 kpc obciążając powodów obowiązkiem zwrotu całych kosztów procesu
(wynagrodzenie radcy prawnego i opłata skarbowa od pełnomocnictwa) pozwanemu.
- odnotować
- odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć
pełnomocnikom stron
- kal. 14 dni
Wrocław,
13 czerwca 2013 roku